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CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI


LOCAZIONE di IMMOBILI ABITATIVI e CEDOLARE SECCA

Ai sensi dell’art. 3, D.Lgs. 23/2011, a decorrere dal 2011, in alternativa (non è un obbligo) rispetto al regime ordinario di tassazione Irpef dei redditi di fabbricati (tassazione a scaglioni), il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento di unità immobiliari locate ad uso abitativo (al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni) può optare per l’applicazione della cd. cedolare secca (21% o 19%) sostitutiva di Irpef e relative addizionali regionale e comunale, di imposte di registro e di bollo sui relativi contratti.

In particolare, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un’imposta (applicata nella forma della cedolare secca) che sostituisce:

· l’Irpef e delle relative addizionali (regionale e comunale) relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione nei periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata dell’opzione;

· l’imposta di registro sul contratto di locazione dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per cui si applica l’opzione;

· l’imposta di bollo sul contratto di locazione;

· l’imposta di registro sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione;

· l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.

Resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

I primi chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate sulla disciplina della cedolare secca sono contenuti nella C.M. 1.6.2011, n. 26/E.

CONTRIBUENTI e IMMOBILI INTERESSATI

SOGGETTI INTERESSATI: possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento (ad es. usufrutto) su unità immobiliari abitative locate.

Non rientrano nella disciplina della cedolare secca le locazioni immobiliari (ad uso abitativo) effettuate nell’esercizio di impresa, arte o professione o da società o enti commerciali e non non commerciali (C.M. 26/E/2011).

Ciò, come precisato nella C.M. 1.6.2011, n. 26/E, a prescindere dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, e i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi ma locati per uso ufficio o promiscuo.

In presenza dei presupposti, non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca da parte del locatore l’intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore.

Il reddito derivante dalla locazione non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell’art. 37, co. 1, D.P.R. 917/1986, relativo alla determinazione del reddito dei fabbricati.

CONTITOLARITÀ: in caso di contitolarità dell’immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ogni locatore, compilando il Modello «Siria» o il Modello 69.

L’opzione esplica effetti solo in capo ai locatori che l’hanno esercitata.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione devono versare l’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro attribuibile in base alle quote di possesso. Inoltre, va comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro va pagata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissi l’ammontare minimo dell’imposta dovuta. Deve essere comunque assolta l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

IMMOBILI per i QUALI È POSSIBILE ESERCITARE l’OPZIONE: l’opzione per l’applicazione della cedolare secca può essere esercitata, in relazione a ciascuna unità immobiliare, solo per:

· le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11, esclusa la categoria A10 (uffici o studi privati);

· le relative pertinenze, ma solo se locate congiuntamente all’abitazione.

La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arte e professione.

Come precisato nella C.M. 1.6.2011, n. 26/E, non è possibile applicare la cedolare secca sui redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi di proprietà condominiale, data la particolarità delle regole di gestione degli stessi e considerato che i relativi contratti sono stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio.

Inoltre sono esclusi dal regime i contratti di sublocazione di immobili e i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili situati all’estero.

Diversamente, non impedisce l’applicazione della cedolare secca l’intervento di un’agenzia che operi come intermediario tra locatore e conduttore.

Nel caso in cui il contratto di locazione abbia per oggetto un immobile abitativo e uno strumentale, il locatore potrà accedere al regime della cedolare secca solo limitatamente alla quota di canone relativa all’immobile abitativo.

CONTRATTI MISTI: nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per la cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione, l’imposta di registro si deve calcolare:

· sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione;

· se il canone è stato pattuito unitariamente, sulla parte di canone imputabile a ogni immobile in proporzione alla rendita.

Deve essere comunque assolta l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

COMUNICAZIONE all’AFFITTUARIO – RINUNCIA all’AGGIORNAMENTO del CANONE di LOCAZIONE: il locatore (proprietario o titolare del diritto reale di godimento), che decida di avvalersi del nuovo regime della cedolare secca, deve, a pena di inefficacia dell’opzione, darne comunicazione preventiva al conduttore (affittuario o locatario) tramite raccomandata.

La C.M. 1.6.2011, n. 26/E ha precisato che è esclusa la validità della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.

La comunicazione deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

Per gli immobili posseduti in comproprietà, l’opzione esercitata da un solo locatore determina la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per la cedolare secca. Infatti, poiché è pattuito un canone unitario, non è possibile differenziarne l’ammontare in base alle quote di possesso di ogni comproprietario (C.M. 1.6.2011, n. 26/E).

REGISTRAZIONE del CONTRATTO di LOCAZIONE: fermi restando gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, compreso l’obbligo di comunicazione all’Autorità di pubblica sicurezza previsto dall’art. 12, D.L. 21.3.1978, n. 59, conv. con modif. dalla L. 18.5.1978, n. 191.

Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione, si applica l’art. 69, D.P.R. 131/1986.

CEDOLARE SECCA e DETRAZIONI del 36% e del 55%: l’applicazione della cedolare secca non influenza la fruizione delle detrazioni del 36% per le ristrutturazioni e le manutenzioni edilizie e del 55% per gli interventi volti al risparmio energetico, risultando applicabili, secondo la loro specifica disciplina, indipendentemente dalle modalità di tassazione del reddito fondiario mediante Irpef e relative addizionali o mediante tassazione sostitutiva (C.M. 1.6.2011, n. 26/E).

OPZIONE per l’APPLICAZIONE della CEDOLARE SECCA

MODALITÀ di ESERCIZIO dell’OPZIONE: con il Provvedimento Agenzia delle Entrate 7.4.2011, sono state stabilite le modalità di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, nonché di versamento in acconto e a saldo della cedolare secca dovuta, e ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa.

In particolare, l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento (ad es. usufrutto) di unità immobiliari abitative locate, relativamente a ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

I locatori che intendono avvalersi del regime della cedolare secca devono esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto, compilando:

· il Modello semplificato «Siria», ove sussistano le condizioni per il suo utilizzo, oppure

· il Modello 69.

In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca è esercitata nel termine per il versamento dell’imposta di registro, mediante il Modello 69.

L’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata quando si registra il contratto di locazione vale a dire, per i contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato, entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso. La stessa tempistica si applica anche in caso di proroga e nel caso in cui si voglia optare alla scadenza di una delle annualità del contratto in corso.

Come precisato nella C.M. 1.6.2011, n. 26/E, l’opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso.

Il locatore può esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca in relazione ai contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni. Sono, quindi, compresi anche i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. In tal caso, infatti, è soddisfatto il requisito della destinazione dell’immobile all’uso abitativo previsto dalla norma.

In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca va esercitata entro la scadenza di versamento dell’imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga (art. 17, D.P.R. 131/1986), presentando il modello 69.

Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ogni annualità (art. 17, D.P.R. 131/1986).

Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in un’unica soluzione al momento della registrazione.

CONTRATTI per i QUALI NON SUSSISTE l’OBBLIGO di REGISTRAZIONE: per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

MANCATO ESERCIZIO dell’OPZIONE nella PRIMA ANNUALITÀ di DURATA del CONTRATTO: il mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell’imposta di registro, mediante il Modello 69.

DURATA dell’OPZIONE: l’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto, nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.

REVOCA dell’OPZIONE: il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con le modalità stabilite con Provvedimento Agenzia delle Entrate 7.4.2011.

La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta.

Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

MODELLI per l’ESERCIZIO dell’OPZIONE: chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto compilando il Modello semplificato «Siria» (approvato con il Provvedimento 7.4.2011) oppure il Modello 69 (approvato con il Provvedimento Agenzia delle Entrate 7.4.2011).

Modello semplificato «Siria»: questo modello semplificato di denuncia per la registrazione telematica del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca può essere utilizzato esclusivamente se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:

· il numero di locatori (proprietari e titolari di diritti reali di godimento) non è superiore a 3;

· tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca;

· il numero di conduttori (affittuari) non è superiore a 3;

· si tratta di una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a 3;

· tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;

· il contratto contiene solo la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni.

Il Modello semplificato «Siria» va presentato esclusivamente in via telematica all’Agenzia delle Entrate, direttamente da parte del locatore se abilitato ai servizi telematici ovvero tramite un intermediario abilitato (professionista, associazione di categoria, Caf, ecc.), utilizzando il software di compilazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate stessa.

Il modello deve essere presentato entro i termini previsti per la registrazione del contratto di locazione, cioè entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto.

Se la data di decorrenza è anteriore alla data della stipula, il Modello «Siria» deve essere trasmesso entro 30 giorni dalla data di decorrenza.

Per la registrazione tardiva del contratto di locazione è necessario recarsi presso un Ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate.

Modello 69: il Modello 69 deve essere utilizzato, invece, quando non ricorrono i requisiti per utilizzare quello semplificato.

Il Modello 69 va compilato per gli adempimenti dei contratti di locazione successivi a quello della stipula, quali proroghe, risoluzioni anticipate, ecc.

Il Modello 69 può sostituire il modello Comunicazione Dati Catastali (CDC) per gli adempimenti ad esso connessi previsti nel Provvedimento Agenzia delle Entrate 25.6.2010.

Il Modello 69 è presentato in modalità cartacea, in duplice copia, agli Uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Se, in sede di registrazione, il locatore non effettua l’opzione nella prima annualità del contratto può comunque esercitarla per le annualità successive utilizzando il Modello 69 entro il termine per il versamento dell’imposta di registro.

L’opzione va esercitata nello stesso modo in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione.

ALIQUOTE e MODALITÀ di VERSAMENTO

ALIQUOTE della CEDOLARE SECCA: la cedolare secca si applica, sull’intero canone pattuito, nelle seguenti misure:

· 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione;

· 19% sul canone di locazione annuo indicato nel contratto cd. «concordato», vale a dire stipulato secondo le disposizioni di cui agli artt. 2, co. 3, e 8, L. 9.12.1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative di cui all’art. 1, co. 1, lett. a) e b), D.L. 30.12.1988, n. 551, conv. con modif. dalla L. 21.2.1989, n. 61 (si tratta dei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei Comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri Comuni capoluogo di Provincia), o nei Comuni ad alta densità abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (Cipe).

Come precisato nella C.M. 1.6.2011, n. 26/E, l’imposta deve, pertanto, essere calcolata assumendo una base imponibile più elevata rispetto a quella prevista ai fini della determinazione del reddito fondiario da assoggettare ad Irpef (e relative addizionali), in quanto sul canone stabilito contrattualmente non possono essere operati abbattimenti.

In particolare, il canone non può essere decurtato né dell’abbattimento forfetario del 15% previsto ordinariamente per gli immobili concessi in locazione, né di quello del 25% previsto per i fabbricati situati nei Comuni di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, né dell’ulteriore abbattimento del 30% previsto dell’art. 8, L. 9.12.1998, n. 431.

Pertanto, come precisa l’Agenzia delle Entrate, è necessario confrontare preliminarmente i canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell’opzione per la cedolare secca con l’importo della rendita relativa allo stesso arco temporale. Il reddito da assoggettare alla cedolare secca, in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, è pari all’importo più elevato. In particolare, i termini da confrontare sono costituiti:

· dall’ammontare dei canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell’opzione per la cedolare secca, considerati senza applicare alcun abbattimento.

· dall’ammontare della rendita catastale riferita al medesimo periodo determinata secondo le regole ordinarie, vale a dire con la rivalutazione del 5%;

La cedolare secca deve essere applicata soltanto sui canoni (o sulla rendita, se superiore) relativi alle annualità contrattuali per le quali sia stata esercitata la relativa opzione.

VERSAMENTO della CEDOLARE SECCA: i soggetti che hanno effettuato l’opzione sono tenuti a versare la cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti.

La cedolare secca deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento dell’Irpef (saldo e acconti).

Non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate.

Per il 2011, l’acconto deve essere versato nella misura dell’85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95%; inoltre:

· per l’anno 2011 il versamento dell’acconto (pari all’85%) va effettuato con le stesse modalità di versamento dell’acconto Irpef e, pertanto:

se l’importo dovuto è inferiore a euro 257,52, si versa in un’unica soluzione, entro il 30.11.2011;

se l’importo dovuto è pari o superiore a euro 257,52, si versa in due rate, di cui la prima, del 40%, entro il 6.7.2011 (scadenza così prorogata dal D.P.C.M. 12.5.2011; in precedenza era il 16.6.2011) oppure, con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse, entro il 5.8.2011 (era il 18 luglio 2011), e la seconda, del restante 60%, entro il 30.11.2011.

L’acconto non è dovuto se il contratto è stipulato nel mese in cui cade il termine del versamento. In particolare:

l’acconto da versare entro il 16.6.2011 – scadenza prorogata al 6.7.2011 dal D.P.C.M. 12.5.2011 – è dovuto per i contratti stipulati entro il 31.5.2011 mentre non è dovuto per i contratti stipulati a partire dall’1.6.2011;

l’acconto da versare entro il 30.11.2011 è dovuto se il contratto è stipulato entro il 31.10.2011.

L’acconto non deve essere versato per i contratti stipulati a partire dall’1.11.2011;

· dal 2012 l’acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.

Per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso relativi alla cedolare secca si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi.

Non è dovuto acconto e l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera euro 51,65.

La prima rata dell’acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef.

CODICI TRIBUTO: per il versamento, tramite il Modello F24, delle somme dovute a titolo di cedolare secca, con la R.M. 25.5.2011, n. 59/E sono stati istituiti i seguenti codici tributo:

· 1840acconto prima rata;

· 1841acconto seconda rata o acconto in unica soluzione;

· 1842saldo;

COMPILAZIONE del MODELLO F24: in sede di compilazione del Modello F24, i codici tributo prima indicati devono essere riportati nella Sezione «Erario» in corrispondenza delle somme indicate nella colonna «Importi a debito versati» indicando, quale «Anno di riferimento», l’anno d’imposta cui si riferisce il versamento, espresso nella forma AAAA.

Come precisato nella la R.M. 59/E/2011, il codice tributo 1842 è utilizzabile anche in corrispondenza degli «Importi a credito compensati».

Per i codici tributo 1840 e 1842 in caso di versamento rateale, nel campo «Rateazione/regione/prov./mese rif.» è riportato il numero della rata nel formato NNRR, dove «NN» rappresenta il numero della rata in pagamento e «RR» indica il numero complessivo delle rate. In caso di pagamento in un’unica soluzione nel campo va indicato 0101.

CANONI di LOCAZIONE NON PERCEPITI – CREDITO d’IMPOSTA: come chiarito nella C.M. 1.6.2011, n. 26/E, per i canoni di locazione non percepiti ed assoggettati alla cedolare secca, il credito d’imposta, da utilizzare nella dichiarazione dei redditi secondo le stesse modalità previste per i canoni non percepiti assoggettati ad Irpef, deve essere commisurato alla cedolare secca versata.

DISCIPLINA TRANSITORIA per il 2011

DISCIPLINA per il 2011: il regime della cedolare secca può essere applicato, per il periodo d’imposta 2011, ai contratti in corso nell’anno 2011, anche con scadenza anteriore al 7.4.2011, data di entrata in vigore del D.Lgs. 14.3.2011, n. 23 (decreto sul Federalismo fiscale municipale), ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima di tale data.

Si distinguono i seguenti casi:

· contratti scaduti o già registrati al 7.4.2011: per i contratti in corso nel 2011, scaduti oppure oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7.4.2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7.4.2011 per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012 (Mod. 730/2012 o Mod. Unico 2012 PF) per i redditi 2011. Non si rimborsano le imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto, per il periodo d’imposta 2011, al versamento dell’acconto della cedolare secca, ove dovuto. L’applicazione della cedolare secca, in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012, ha effetto anche per l’annualità contrattuale decorrente dal 2011;

· contratti registrati dal 7.4.2011: per i contratti registrati a partire dal 7.4.2011 l’opzione si esprime in sede di registrazione del contratto. Per i contratti prorogati per i quali il termine per il relativo pagamento non è ancora decorso, l’opzione si esprime con il Modello 69.

Per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7.4.2011 e il 6.6.2011 la registrazione, anche ai fini dell’opzione, può essere effettuata entro tale ultimo termine, vale a dire entro il 6.6.2011.

La C.M. 26/E2011 precisa che anche i soggetti che non esercitano l’opzione per il regime della cedolare secca, possono effettuare entro il 6.6.2011 i versamenti dell’imposta di registro relativi alle annualità successive alla stipula del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, purché i relativi termini di pagamento scadano tra il 7.4.2011 e il 6.6.2011.

Entro la scadenza del 6.6.2011 può essere effettuata l’opzione per i contratti il cui termine di pagamento per la proroga scade nel medesimo periodo.

In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso al 7.4.2011 ovvero di risoluzione per la quale, a tale data, non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione stessa, l’opzione per l’applicazione della cedolare secca si può esprimere anche entro il termine ultimo di versamento dell’imposta di registro relativa alla risoluzione, mediante il Modello 69 e ha effetto per l’applicazione della cedolare secca per il periodo d’imposta 2011.

L’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto permette di non applicare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e vincola il locatore al versamento d’acconto, ove dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d’imposta 2011.

MANCATA REGISTRAZIONE del CONTRATTO di LOCAZIONE e SANZIONI

MANCATA REGISTRAZIONE del CONTRATTO di LOCAZIONE: ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

· la durata della locazione è stabilita in 4 anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;

· al rinnovo si applica la disciplina di cui all’art. 2, co. 1, L. 431/1998;

· a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

REGISTRAZIONE del CONTRATTO di LOCAZIONE INFEDELE o FITTIZIO: le disposizioni previste in caso di mancata registrazione del contratto sopra indicate si applicano anche ai casi in cui:

· nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;

· sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

Questa disciplina non si applica qualora la registrazione sia effettuata entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del D.Lgs. 23/2011 (7.4.2011).

SANZIONI: se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata, rispettivamente, le sanzioni previste dall’art. 1, co. 1 e 2, D.Lgs. 471/1997, vale a dire le sanzioni, rispettivamente, dal 240% al 480% e dal 200% al 400%.

In deroga a quanto previsto dal D.Lgs. 19.6.1997, n. 218, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell’accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all’impugnazione dell’accertamento, si applicano, senza riduzione, le sanzioni previste dall’art. 1, co. 1 e 2, e dall’art. 13, co. 1, D.Lgs. 471/1997.

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